Рубрика: Круглый стол журнал «Ипотечный брокер» №9(9)ноябрь 2007 г

- Как Вы относитесь к процессу продолжающегося смягчения требований к заемщикам?

Алексей ЗУБЦОВ:

- Смягчение требований к заемщикам, с моей точки зрения, - процесс, необходимый для привлечения новых Клиентов и расширения рынка данной услуги. Возрастные ограничения и сроки ипотечного кредитования существенно снижают возможности привлечения новых Клиентов из тех категорий граждан, которые действительно нуждаются в жилье, это в основном молодежь. Ведь на практике часто родители берут на себя ипотечные кредиты для своих детей, но из-за возрастных ограничений и сроков погашения кредита, платежи по ним очень высоки.

Елена МАЛЬЦЕВА:

- Мы отрицательно относимся к смягчению требований к Заемщикам, и Ипотечный кризис в США показал, что не зря. Этим методом можно добиться увеличения кредитного портфеля, но качество этого портфеля будет оставлять желать лучшего, и в итоге банк с мягкими требованиями к Заемщику остается в проигрыше из-за просроченных Кредитов.

Наталия УЩАПОВСКАЯ:

- Кредитная организация пользуется заемными средствами, соответственно, она заинтересована в размещении денежных средств путем кредитования физических и юридических лиц, а если  деньги не работают, кредитная организация оказывается в «минусе». Объем кредитов растет, растет и число невозвратов. Низкая финансовая грамотность – одна из составляющих невозврата. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ), из 100 банковских продуктов, которые предлагаются на рынке, 20 % респондентов – потребительские кредиты, банковские депозиты - 5% респондентов, 1% респондентов - ипотечные кредиты.  Соответственно и невозвраты будут делиться более менее пропорционально этим цифрам, поэтому,  говорить о каком-то буме ипотечного кредитования не приходится, и о глобальном кризисе неплатежей в отношении ипотечного кредитования тоже.

- Статистика свидетельствует о неуклонном росте просроченной задолженности по кредитам в целом. Что, по вашему мнению, стало причиной роста количества задолженности населения по выплатам банковских кредитов?

Алексей ЗУБЦОВ:

- В росте задолжности населения по выплатам ипотечных и иных кредитов, как ни странно, виноваты сами банки. Начав потребительское кредитование населения без разъяснения реальных ставок по кредитам, банки тем самым втянули население в «кредитную гонку», ведь так заманчиво, послушав рекламные слоганы, взять потребительский кредит, оформить кредитную карту, купить машину, квартиру, а затем наступает время платежей... и увы, не всем они по силам. Сейчас средний гражданин России, имеющий кредиты, тратит до 80% своего бюджета на их погашение! А ведь нужно еще содержать семью, оплачивать коммунальные платежи и другие счета. Сиюминутная выгода обернулась, тяжким бременем, а уровень роста заработный платы никак не способствует возможности погашения существующих задолженностей.

Елена МАЛЬЦЕВА:

- Мы считаем, что жадная политика формирования банковского портфеля - главная причина роста просроченной задолженности. Это стало бичом для ряда банков, приоритетом для которых является потребительское кредитование, сейчас это переходит на Ипотеку. Банки стараются привлечь больше Заемщиков, порой вселяя излишнюю уверенность людям, желающим купить квартиру, но не имеющих достаточно средств и стабильно высокого заработка.

Наталия УЩАПОВСКАЯ:

– Одна из причин связана, прежде всего, с финансовой безграмотностью населения. Люди зачастую поступают по принципу «дают – беру!» Очень много таких случаев, связанных с банковскими картами, особенно в крупных городах. Покупатель с радостью оформляет в банке кредитную карточку, набирает товар, залезает в овердрафт и не просчитывает, чем это может для него обернуться. Сможет ли он обеспечить возврат этих сумм? Любой человек должен понимать, что из семейного или личного бюджета надо не более 25 % отдавать по кредитам (мы говорим о среднем уровне заработной платы и дохода на семью). Остальное – на жизнь. Если эта планка выше, человек ставится в критические, жестких условиях и может попасть в число неплательщиков, а если выплаты по кредитам приближаются к 50 % от бюджета, то тут может идти речь о дефолте. В отношении  кредитования физических лиц нужно четко разделять мошенников и тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности или попал в сложную жизненную ситуацию. О мошенниках – отдельный разговор. Несомненно, мошенников было бы легче отсечь, при условии работы в городе бюро кредитных историй. Несколько банков на сегодняшний день обмениваются информацией о должниках, просрочивших выплату кредитов. Поэтому, чтобы не попасть в «черный список», когда стало сложно платить, надо немедленно бежать в кредитную организацию и вместе искать выход из положения. Естественно, это можно проделать только один раз. Если во второй раз просить об уступке, то уже никто навстречу не пойдет. Как только нарушения в оплатах по графику погашения  превращаются в систему, двери любого банка закрываются.

- Договор ипотечного страхования является обязательным этапом сделки. Насколько он защищает участников ипотечной сделки?

Алексей ЗУБЦОВ:

- Договор ипотечного страхования направлен в первую очередь на защиту интересов Банка, и, как показывает практика, заключается он не зря, выплаты по данным рискам не часты, но, увы, есть.

Елена МАЛЬЦЕВА:

- Если посмотреть на перспективу, то Договор ипотечного страхования - очень нужная вещь для Банка и Заемщика. Договор позволяет Клиенту и Банку быть уверенными в выполнении условий Кредитного договора в случае форс-мажорных обстоятельствах. В случае наступления страхового случая Страховая компания гасит задолженность перед Банком кредитором, а квартира остается в собственности Заемщика, либо исполнение обязательств перед банком существенно облегчает ему жизнь.

- Какие риски предусматривает ипотечный договор? Почему именно эти риски банки выделили в основные?

Елена МАЛЬЦЕВА:

- В Договоре ипотечного страхования присутствуют 3 вида страхования: страхование жизни и здоровья Заемщика, страхование капитальных элементов приобретаемого жилья от огня, залива и т.д., страхование квартиры от потери права собственности «Титульное страхование». Это тот необходимый минимум, который позволит обеспечить возврат кредита и минимизировать потери Заемщика в непредвиденных жизненных ситуациях.

Алексей ЗУБЦОВ:

- Реалии Российского рынка недвижимости таковы, что именно тут складываются основные возможности для различных махинаций, поэтому страхование приобретаемой недвижимости, страхование права собственности на эту недвижимость, страхование жизни и здоровья Заемщика и являются основными элементами, препятствующими этим махинациям.

- Кто несет риски потерь от дефолтов по ипотечным кредитам? Существует ли в этом случае на практике компенсация из федерального бюджета для страховых компаний?

Елена МАЛЬЦЕВА:

- На данный момент мы можем рассматривать только практику Ипотечного кризиса в США, там государство не компенсировало потери банков в результате Ипотечного кризиса, а содействовало банкам в самостоятельном преодолении этого кризиса. Ведь выдача кредита - это полностью решение банка, и государство не должно нести ответственность за ошибки банка, но крах банковской системы сильно подорвет экономику страны, поэтому государство будет так или иначе помогать, чтобы избежать банкротства банковского сектора.

Алексей ЗУБЦОВ:

- Я не думаю, что стоит говорить о дефолте по ипотечным кредитам на Российском рынке, возникшие проблемы с ипотечными кредитами на зарубежных рынках, конечно, затронули и наши финансовые институты, о чем свидетельствует сворачивание некоторыми банками своих ипотечных программ и соответственно уменьшение выдачи кредитов, но это процесс временный, о чем свидетельствует резкая активность банков в привлечении денежных средств внутри Российского рынка, в том числе и средств страховых компаний.

- Есть ли у вашей компании опыт работы с просроченными или неоплаченными ипотечными кредитами? Как вы оцениваете развитие коллекторского сегмента ипотечного рынка?

Алексей ЗУБЦОВ:

- Да, к сожалению есть, но, как и любой страховой риск, он укладывается в статистические нормы и не является чем-то особенным ни для нашей компании, ни для всего рынка страховых услуг.

Елена МАЛЬЦЕВА:

- Мы Страховая компания, наши действия в этой ситуации - постараться найти компромисс, чтобы клиент продолжал выполнять обязательства пред банком по Кредитному договору. Создание профессиональных и адекватных коллекторских агентств, действующих в рамках Закона, будет способствовать решению проблем с просроченной задолженностью.

Наталия УЩАПОВСКАЯ:

– Мы нарабатываем опыт работы в области ипотечного кредитования и готовы предложить наши услуги в этой области. Наша компания успешно  отрабатывает кредиты физических и юридических лиц и взыскивает дебиторскую задолженность с организаций, вообще мы говорим не просто о взыскании долга, а об урегулировании задолженности, т.е. вместе с должником пытаемся найти варианты решения проблемы, которая возникла.

- Насколько эффективна, по вашему мнению, практика создания стратегических партнерств банков и страховых компаний с коллекторскими агентствами?

Алексей ЗУБЦОВ:

- При АРБ (Ассоциация Российских Банков) создан Комитет по коллекторской деятельности, что безусловно продиктовано необходимостью данного вида услуг. Возникновение коллекторских агентств и взаимодействие их с законодательными органами для формирования высоких стандартов качества оказания услуг по взысканию долгов в условиях Российского рынка, все это необходимо для становления и формирования в России цивилизованного и качественного рынка. Главное, что бы благое дело не переросло в стихийное возникновение сомнительных компаний по «выбиванию» денег, а поэтому должно существовать в рамках существующего законодательства и быть под жестким контролем со стороны правоохранительных органов.

Елена МАЛЬЦЕВА:

- Мы считаем, что эта мера совсем не лишняя, это повысит грамотность Заемщика и повысит надежность ипотеки как финансового инструмента.

Наталия УЩАПОВСКАЯ:

– Кредитные организации и Банки, а также юридические лица, имеющие большой круг клиентов, наконец-то увидели в коллекторских агентствах союзников и встали на стезю сотрудничества. Количество взятых кредитов будет расти, пропорционально будет расти и количество невозвратов.  Коллекторское агентство - это все-таки объединение профессионалов, людей, которые обладают опытом и знаниями в области взыскания просроченной задолженности, поэтому содружества кредитных организаций, страховых компаний и коллекторских агентств - прекрасное решение для области кредитования в плане возврата просроченной задолженности. На сегодняшний день развитие этого сотрудничества идет хорошими темпами, и в ближайшие два года рынок этот, достаточно новый, возможно, будет сформирован.

- Какие проблемы препятствуют эффективной работе коллекторских агентств в целом в России?

Наталия УЩАПОВСКАЯ:

- Основная сложность – это закон и неурегулированность финансового рынка. Необходимо узаконить права и обязанности коллекторского агентства, урегулировать законодательно его отношения с кредитными организациями, сделать прозрачными их отношения.